Nový občanský zákoník mimo jiné posílí práva pronajímatelů bytů, říkají odborníci z TaylorWessing e|n|w|c Advokáti

Rekodifikace soukromého práva přinese od začátku nového roku řadu změn také v oblasti smluvního práva. Právníci z kanceláře TaylorWessing e|n|w|c Advokáti představili nejzajímavější změny, které se týkají uzavírání smluv a vybraných smluvních typů, jako jsou smlouva o dílo, kupní či nájemní smlouva. Nový občanský zákoník (NOZ) je oproti stávající právní úpravě flexibilnější, čímž vytváří větší prostor pro dotváření práva prostřednictvím rozhodovací praxe soudů.

Jednou ze zásadních novinek je, že nová legislativa odstraňuje dosavadní duplicitu právní úpravy závazkových vztahů a nahrazuje stávající občanský a obchodní zákoník. „Dříve tyto úpravy fungovaly vedle sebe. Tato situace však nebyla nejšťastnější, neboť existovaly např. dvě rozdílné úpravy smlouvy o dílo, kupní smlouvy apod. Která úprava se použije, pak často záviselo na formálních detailech. Nyní však nový kodex zavádí jednotnou úpravu smluv a taková změna je z hlediska praxe opravdu vítaná,“ komentuje JUDr. Petr Dobeš, LL. M. Eur., partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti.

Obecně lze říci, že při uzavírání smluv budou mít strany větší volnost a více možností, jak si své vzájemné vztahy upravit. Podstatnou novinkou je, že oproti stávající úpravě preferuje nové právo tzv. relativní neplatnost před neplatností absolutní. Doposud se mohla stát smlouva absolutně neplatnou často jen z důvodu existence malicherných formálních chyb. Nově způsobí takové chyby vesměs jen neplatnost relativní, které se bude nutné dovolat; pokud se tak nestane, zůstává smlouva i nadále platnou. Absolutní neplatnost se bude vztahovat jen na případy, kdy se právní jednání zjevně příčí dobrým mravům, odporuje zákonu či narušuje veřejný pořádek. „Jedná se o obecně formulované ustanovení, uvidíme, jak se s tím vypořádají soudy. Nemělo by se však stávat, že smlouva bude neplatná kvůli nějaké drobnosti,“ podotýká Petr Dobeš.

Velice podstatné změny se týkají nájemních smluv ohledně nájmu bytů. NOZ mj. posiluje práva pronajímatelů, kteří získají mnohem více výpovědních možností a budou se moci snadněji „zbavit“ nájemníků, kteří porušují své povinnosti. Nový kodex pronajímateli dále umožní za určitých okolností zvýšit nájemné až o 10 %, pokud upraví byt či dům ve prospěch nájemců. V takovém případě bude stačit, když se zvýšením budou souhlasit nájemci dvou třetin bytů. Pokud se s nimi majitel nedohodne, může zvýšení nájemného navrhnout i tak, ale pouze o 3,5 % ročně. Pro pronajímatele je také výhodné, že bude moci nechat vyklidit byt, pokud do šesti měsíců od úmrtí nájemníka nebude jasné, na koho nájem přechází. Dříve musel v takových případech čekat, až skončí dědické řízení, které někdy může trvat i dva roky. Zákon pronajímatele více chrání i v případě, kdy se například vnuk či vnučka nastěhuje k prarodiči a po jeho smrti na ně automaticky přejde nájem bytu. „Toto pravidlo zůstane sice zachováno, ale takový nájem bude (až na výjimky) omezen pouze na dva roky. Poté se bude muset vnuk či vnučka s pronajímatelem dohodnout, zda jim nájemní smlouvu prodlouží. Zamezí to neomezenému střídání generací v nájemním bytě, aniž by s tím mohl pronajímatel něco udělat,“ upřesňuje Petr Dobeš.

Zákonodárci pamatují také na nájemníky a v NOZ rozšiřují i jejich práva. Současné nájemní právo chrání pouze nájemce bytu, nově zákon ochrání i nájemce rodinných domů, kteří doposud měli stejná práva, jako nájemce jakékoliv jiné nemovitosti a ochrana nájemců bytů se na ně nevztahovala. Zákon také definuje nezbytné služby, které pronajímatel musí nájemci poskytnout, není-li dohodnuto jinak (např. dodávky tepla, úklid společných částí domu, ale
i zajištění příjmu televizního a rozhlasového vysílání). Dále nájemce může v bytě podnikat (pokud tím nezpůsobí zvýšené zatížení domu) nebo jeho část podnajmout, a to i bez svolení majitele, pokud však nájemce sám v bytě trvale bydlí. „Takovéto podnájmy však budou stejně jako nyní vázány na nájemní smlouvu a zaniknou spolu s ní“ doplňuje Petr Dobeš.

Při uzavírání smlouvy o dílo si budou spotřebitelé muset výslovně sjednat záruční dobu, která již nebude součástí této smlouvy. V NOZ zůstane jen právo na oznámení skrytých vad vzniklých v době předání stavby či výrobku. Pozor by si měli dát také lidé, kteří rádi nakupují
v bazarech. Je nově zavedeno pravidlo, že pokud si někdo (ač nevědomky) koupí kradenou věc a pravý vlastník doloží její odcizení či ztrátu „činem povahy úmyslného trestného činu“
(tj. především krádeží) nejpozději do tří let od okamžiku, kdy k odcizení či ztrátě došlo, bude kupec muset věc vrátit okradenému vlastníku.

NOZ zavádí také pravidla pro smlouvy uzavírané adhezním způsobem, např. smlouvy
s bankou či pojišťovnou, kdy je obsah smlouvy určen jednou ze stran, aniž by druhá (slabší) strana měla reálnou možnost obsah smlouvy ovlivnit. Nově budou neplatné například doložky, které lze přečíst jen za zvýšených obtíží nebo které jsou pro osobu průměrného rozumu nesrozumitelné, pokud působí slabší straně újmu nebo pokud druhá strana neprokáže, že byl slabší straně význam doložky dostatečně vysvětlen. Neplatná bude
i doložka, která je pro druhou stranu obzvláště nevýhodná, aniž je pro to rozumný důvod.
I v těchto případech dává zákon soudům velký prostor k dotváření skutečného obsahu zákona tím, že užívá neurčité pojmy jako např. „osoba průměrného rozumu“ a až právní praxe ukáže, jak se budou v budoucnu konkrétní situace posuzovat,“ uzavírá Petr Dobeš.

Informace pro média:

O TaylorWessing e|n|w|c Advokáti
TaylorWessing je přední mezinárodní advokátní kancelář. Svým klientům nabízí na míru přizpůsobená inovativní řešení, která jim pomohou dosáhnout jejich ambiciózních cílů. Téměř 900 právníků v 22 kancelářích v Evropě,na Středním východě a v Asii nabízí společnostem z celého světa integrované právní poradenství ve všech oblastech národního a mezinárodního obchodního práva. Kancelář má zvláštní odborné znalosti v oblasti práva obchodních společností, finančního práva, nemovitostí, duševního vlastnictví a soukromého vlastnictví. TaylorWessing má také rozsáhlé zkušenosti v oblasti poradenství pro klienty v Severní Americe, Brazílii a Indii.
TaylorWessing se zaměřuje na odvětví zítřka: technologie, média a telekomunikace, zdravotnictví a přírodní vědy, nemovitosti a infrastrukturu, energii a životní prostředí a finanční instituce a služby. Zejména celosvětově uznávané odborné znalosti v oblasti ochrany práv duševního vlastnictví podtrhují sílu v oblasti znalostních odvětví. Více informací se dozvíte na
www.taylorwessing.com.

Stance Communications, s.r.o.
Michaela Moučková
Account Executive
Salvátorská 931/8, Praha 1
Tel.: + 420 224 810 809, + 420 724 513 052
E-mail: michaela.mouckova@stance.cz
Taylor Wessing Praha Tiskové středisko:
Současní klienti Bývalí klienti
Zobrazit další